Dags att sätta hyran på kartan

Annons

Annons

När man föreslår tjänster inom tenant representation för vd:ar, ekonomichefer och CFO:er är en vanlig respons: ”Nej tack, vi är nöjda med vår hyresnivå”. För mig är det lika förbluffande varje gång. Genom att aktivt se över sin hyra kan besparingen uppgå till 12 till 15 procent av årshyran. Varför nöja sig med nuvarande nivå?

I dagens businessklimat jagar alla kostnader. Du som CFO är ytterst ansvarig för detta och exempel på kostnader du kan dra ner på kan vara allt från en billigare kaffemaskin till en outsourcad it-avdelning.

Men hur är det med den näst största kostnaden av alla – har du sett över den?

Marknadshyran är en bevisfråga
Under lågkonjunkturen har många branscher haft det allt svårare att klara sig ekonomiskt. Samtidigt rusar e-handeln uppåt i rask takt och det finns en till bransch som det går stadigt väldigt bra för: fastighetsbranschen.

Hyran för dina kontorslokaler är normalt sett den näst största i bolag, näst efter personalkostnader. För att lyckas göra besparingar på hyreskostnaderna i ditt företag behöver du följa ett visst uppsägningsförfarande, för att inte hamna i ett mardrömsläge där du sägs upp från din lokal – och blir utan hjälp från hyresnämnden. Men vilken hyresnivå ska du göra anspråk på när du initierar en villkorsändring?

Två av de största fastighetskonsulterna inom värdering av marknadshyror är DTZ och Nai Svefa. På deras hemsidor kan man läsa att de framförallt grundar sina värderingar på transaktioner av fastigheter. Den viktigaste grunden för hur marknadshyror prissätts är alltså baserad på vilka transaktioner som gjorts. Det vill säga köp av fastigheter, inte faktiska avtal.

Enligt lagens definition är marknadshyra den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Detta är således en bevisfråga som får utredas från fall till fall. Här kan fastighetsägarna ha ett övertag om de har fler liknande lokaler i sitt bestånd, som de kan använda sig av som jämförelsematerial.

Ett annat begrepp som man ofta stöter på är indikativa hyresnivåer. Det är den hyra som fastighetsägarna presenterar för sina lediga objekt, det vill säga en hyresnivå före förhandling, vilken kan öka mycket om stora investeringar krävs i lokalen.

Så bedömer du vad som är en rimlig hyra
Låt oss utgå från att du vill betala lägsta möjliga pris för din lokal. Då är mitt förslag helt enkelt att du ska titta mindre på marknadshyror och mer på Adam Smiths grundteori: utbud kontra efterfrågan. Men eftersom den kommersiella hyresmarknaden inte riktigt styr sig själv får du själv ta tag i att skaffa mer kunskap för att skapa en rimlig hyresnivå.

Ta en sådan sak som indexuppräkning. I de allra flesta hyreskontrakt finns en paragraf för indexuppräkning. Den regleras vanligen efter KPI. Index gör att din hyra räknas upp när konjunkturen blir bättre i Sverige. Men när index går ner är din hyra konstant.

Logiskt? Knappast. Dessutom finns det alltid enskilda exempel på städer och områden som har en negativ utveckling även de år som index ökar.

Säg att en industritung småstad förlorar sin största arbetsgivare på orten som hyr en stor mängd kontor. Stans kommersiella lokaler ekar tomma. Är det då rimligt att stadens övriga företag får sin hyraindexuppräknad?

Här är några enkla tips när du ska bedöma vad som är en rimlig hyra för er:

1. Skaffa ett ombud. Fastighetsägarna har ett stort kunskapsövertag som du kan få hjälp att jämna ut genom att använda en egen konsult som driver din fråga och kan hjälpa dig att reda ut vad en rimlig nivå i ditt område är.

2. Titta på vakansnivåer. Klassisk prissättning utifrån utbud – efterfrågan. Är det höga vakanser i ett visst område bör hyressättningen vara lägre. För att ta reda på vad som är ledigt i de områden du söker lokal i kan du göra en sökning på de större sajterna för lokalsökning.

3. Prata med andra. Det kostar inget att fråga vad dina grannar betalar i hyra. Passa på att utnyttja ditt nätverk och skapa en uppfattning om hur hyresnivåerna kan skilja sig mellan område och kvalitet eller gjorda investeringar i lokalen.

4. Visa på alternativkostnad. Det är dyrt för fastighetsägaren att hitta en ny hyresgäst. Det är ditt bästa argument gentemot fastighetsägaren.

Så vad är då rätt hyra för din lokal? Självklart finns det omständigheter som ska påverka hyreskostnaden för din lokal: geografiskt läge, även specifik adress spelar roll, placering i huset, anpassningar eller investeringar gjorda av fastighetsägaren och mycket mer.

Sammanfattningsvis är det svårt att bedöma vad som är rätt hyresnivå för din lokal. Men varför inte börja med att fråga din granne?

Om skribenten: Joachim Bozorgnia är vd på fastighetskonsulten Cresnia och gästkrönikör på CFOworld.