Få koll på begreppen inför nästa hyresförhandling

Annons

Annons

För den som förhandlar sitt avtal med tre års mellanrum, eller ännu mer sällan, är det inte lätt att följa rätt taktisk modell för att uppnå maximal besparing. Du behöver också känna till dina rättigheter när fastighetsägaren spelar ut sina taktiska kort mot dig för att höja hyror eller vill att du ska flytta från din lokal.

Genom att arbeta proaktivt med ditt hyresavtal har du möjlighet att ligga steget före din hyresvärd. Här kommer jag att försöka bena ut de viktigaste begreppen för lokalhyresgäster att känna till för att göra lyckade förhandlingar.

Ett vanligt scenario är att hyresvärden säger upp hyresgästen för villkorsändring eller avflyttning inför kontraktstidens utgång. Antingen inleder hyresvärden med att föra en dialog med dig som hyresgäst genom att komma och hälsa på er eller bjuda på lunch, eller så kan du få en uppsägning direkt via posten.

Oavsett hur du får beskedet brukar det komma som en överraskning för dig som hyresgäst att de redan höga hyreskostnaderna ska bli ännu högre.
Det är inte ovanligt att även hyresvärden har svårt att hålla rätt på all juridik kring uppsägningar. Exempelvis får hyresvärdens uppsägning får inte vara endast muntlig. Genom att granska värdens uppsägning är det ibland möjligt att ogiltigförklara uppsägningen genom att göra påpekanden om innehåll eller delgivning.

Uppsägningen måste ställas till rätt person, komma i rätt tid, hänvisa till rätt paragrafer och delges på rätt sätt, bland flera andra krav. Samtliga krav regleras i Jordabalken. Det är lite olika regler för hyresvärd och hyresgäst med generellt gäller att uppsägningen ska vara skriftlig och hänvisa till kapitel 12 i Jordabalken.

En fråga som ofta kommer upp är hur lokalhyresgästens besittningsskydd fungerar. Bostadshyresgäster har enligt lag ett direkt besittningsskydd vilket innebär att hyresförhållandet i princip alltid förlängs så länge inte hyresgästen bryter någon del i avtalet.

Lokalhyresgäster har endast ett indirekt besittningsskydd, vilket inte är fullt lika starkt. Det innebär i stora drag att du som hyresgäst av kontor eller annan kommersiell lokal kan bli tvungen att flytta. Dock kan du normalt inte tvingas att flytta under avtalstiden, om du inte gjort dig skyldig till avtalsbrott. Du har vanligtvis rätt till ersättning om en påtvingad flytt skulle förverkligas. Om hyresvärden säger upp kontraktet för avflyttning uppstår alltid frågan om hyresvärden haft befogad anledning eller ej.

Om hyresvärden säger upp
dig för avflyttning är vanligtvis grunden till detta att de planerar att projektera om fastigheten, antingen en större renovering eller för att de vill hyra ut lokalen till en annan form av verksamhet som är mer lönsam för hyresvärden.

Vid ombyggnationer av fastigheter som är så omfattande att hyresgästen inte kan vara kvar utan att störa ombyggnationen är hyresvärden skyldig att tillhandahålla en annan lokal likvärdig nuvarande där samma verksamhet kan bedrivas. Om det inte är möjligt kan du begära ersättning, vilken enligt Jordabalken ska motsvara minst en årshyra.

Det indirekta besittningsskyddet går att förhandla bort. Vanligt är att besittningsskydd inte utlovas i korta avtal eller andrahandsförhyrningar. Som hyresgäst finns inga direkta fördelar med att förhandla bort besittningsskyddet. Det förligger då endast en risk i att tvingas flytta utan att ha rätt till ersättning.

För att ha rätt till ersättning vid avflyttning krävs att du som hyresgäst har hänskjutit tvisten till hyresnämnden senast 2 månader från uppsägningen. Om du missar det uteblir din rätt till ersättning.

I hyresvärdens uppsägning finns ett krav på formalia om information om att hyresgästen skall hänskjuta ärendet till Hyresnämnden för att ha möjlighet till medling senast 2 månader från mottagen uppsägning för villkorsändring eller avflyttning.

Du som hyresgäst ska även hänskjuta ärendet till nämnden när det är du själv som gör en uppsägning för villkorsändring. Då gäller att om hänskjutning till hyresnämnden inte görs inom 2 månader blir din uppsägning ogiltig. (Blankett för medlingsansökan/hänskjutning till nämnden finns på hyresnämndens hemsida). Det är alltså aldrig hyresvärdens ansvar att hänskjuta ärendet.

Min uppfattning är att all formalia kan göra det mer komplicerat för dig som hyresgäst, men det är också det som möjliggör för dig som lokalhyresgäst att spela med samma kort som din hyresvärd. Genom att ha för vana att alltid kontrollera uppsägningar och ha verktygen för hur du kan sätta press på hyresvärden inför förlängning av avtal kan du göra stora finansiella besparingar.

Om skribenten: Joachim Bozorgnia är vd på fastighetskonsulten Cresnia och gästkrönikör på CFOworld.