Mjukare än andra

Annons

Humlegården ligger vårfin, men vindarna blåser kyligt, när Eva Bång går ut för att tålmodigt följa fotografens direktiv i arbetet med bilderna till detta nummer. Hon tittar sig sakta runt och konstaterar att de inte har några egna fastigheter inom synhåll, för centrala topp-lägen är inte det som lockar deras kunder.

– Vi är samhällsbyggare. Och vi är måna om att ha en mjukare framtoning än de traditionella fastighetsbolagen. Det ska genomsyra allt, till och med logotypen, säger hon och pekar upp mot det rundade typsnittet på fasaden som vetter mot Sturegatan.

Hemsös verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter för äldre-boende, skola, vård och rättsväsende.

– Vi har ett långsiktigt perspektiv. Vi köper för att just äga och förvalta. Vi bygger hela tiden vår portfölj, och har gått från ett marknadsvärde på 15 miljarder år 2009 till 25 miljarder vid det senaste årsskiftet.

Att hon nämner just 2009 års värde är logiskt; det var nämligen då som Hemsö blev ett självständigt bolag, efter att tidigare ha varit en del av Kungsleden. De ägs numera av Tredje AP-fonden till 85 procent och Sagax till 15 procent.

Under förra året arbetade de intensivt med ratingprocessen hos Standard&Poor’s, och det var ett arbete som onekligen var mödan värt, konstaterar Eva Bång. I mars fick de nämligen det långsiktiga kreditbetyget A- med stabil utsikt. På den nordiska skalan innebär ett betyg motsvarande K-1, vilket är högsta möjliga betyg.

– Eftersom många placeringsdirektiv baseras på bland annat Standard&Poor’s rating, där den stora investeringsdelen är det noterade, så innebar det direkt ett betydande antal nya potentiella investerare, säger hon nöjt.

I Standard&Poor’s rapport står det bland annat: ”We consider that Hemsö has a strong enterprise profile, based on our view of Hemsö’s low industry risk, solid economic fundementals, and strong market position.”

Deras inriktning mot samhällsfastigheter gör dem givetvis mindre konjunkturberoende än andra fastighetsbolag.

– Det var en viktig anledning till att Tredje AP-fonden gick in och förvärvade oss, eftersom vår verksamhet väger upp det betydligt mer konjunkturberoende Vasakronan. För de kommersiella fastighetsaktörerna varierar såväl fastighetsvärden som hyror med konjunkturen. 63 procent av våra hyresgäster tillhör stat, kommun eller landsting. De hyr våra fastigheter för att leva upp till sitt samhällsansvar – man kan nästa se det som att fastigheterna är en del av infrastrukturen.

Eva Bång

En annan sida av detta är emellertid att Hemsö inte kan planera eller påverka sina transaktioner i särskilt hög grad. Efterfrågan på deras fastigheter uppkommer av ett behov i de offentliga verksamheterna.

– Det går i viss mån att hålla koll på vad som är på gång genom att ha örat mot rälsen och vara lyhörd för förändringarna i samhället, som hur demografin utvecklas. Det gäller att ha full kontroll och samtidigt vara flexibel nog att hantera det som dyker upp.

Eva Bång kommer från Karlstad – med bara ytterst vaga antydningar av dialekten kvar – och började efter skolan arbeta på ett stort pappersbruk utanför hemstaden.

– Där kom jag in i ett stort fastighetsprojekt, och efter att ha arbetat med det kände jag att jag inte ville gå tillbaka till de administrativa uppgifter jag hade haft dessförinnan.

Hon flyttade till Uppsala för att plugga ekonomi, men gjorde sitt examensarbete på Ericsson i Karlstad – och fick efter utbildningen anställning där.

– Jag gillade uppföljning och rent siffer-arbete, och en dag såg jag en platsannons i interntidningen Kontakten som jag kände var ”mitt” jobb: som projektcontroller för implementationsprojekt i Afrika och Mellanöstern.
Hon fick det som hon såg som drömjobbet: att få jobba i verksamheten, med uppföljning och få vara ute och resa en hel del. Hon hann bland annat med att arbeta intensivt med ett utrullningsprojekt i Marocko och att bo 1,5 år i Sydafrika innan hon efter omkring fyra år kände att det fanns en baksida av det roliga resandet – det var helt enkelt väldigt krävande.

2003 dök det upp ett jobb på GE Capital, och hon började arbeta som redovisningschef – controller – för leasingverksamheten i Norden. Hon var även utlånad som Business Controller för GE Real Estate.

– Då blev det alltså fastigheter igen. Och jag märkte att jag gillar det, jag uppskattar att det är något som går att ta på, till skillnad från de finansiella produkterna.

Sommaren 2008 blev hon erbjuden att bli Finance manager för Nordenverksamheten på GE Capital, men hann knappt börja innan Lehman Brothers ställde allt på ända. Inte minst påverkades USA-baserade företag som GE Capital, vilket bland annat innebar att de fick montera ner större delen av den nordiska verksamheten.

Eva Bång var kvar till året efter, men hittade då ett lockande jobb på ytterligare en stor och stark organisation: som Financial Director för Unibail Rodamco.

– Gemensamt för alla företag jag hade jobbat med då var att de var ytterst resultat-inriktade och lade stor vikt vid att arbeta efter tydliga strukturer. Man vet vad man förväntas leverera.

Efter två år dök jobbet på Hemsö upp, och hon blev genast intresserad av den nya utmaningen att vara med och bygga upp en verksamhet.

– Tidigare hade jag varit en del i ett stort maskineri, och nu blev det något helt annat. Här rapporterar jag direkt till ägarna och min roll som CFO är betydligt bredare än på många andra håll.

Hon ansvarar för alla stabsfunktioner utom kommunikation på Hemsö.

– Det kanske kan vara mer korrekt att säga att jag är CFO och har ansvar för affärsstöd, säger hon.

Under henne finns alltså ekonomi (redovisning, rapportering, business control), finans (där de bland annat ska hantera den löpande finansieringen av nya förvärv och en upparbetad skuld på 16 miljarder), HR, it och juridik.

– Jag upplever att det är rätt logiskt att ansvarsområdena hänger ihop på det här sättet, de har så tydliga beröringspunkter när det gäller att stötta verksamheten.

Vid nyår gjorde de en omorganisation där de bland annat etablerade en teknikförvaltning med nationellt ansvar. Hon vill också frigöra tid genom att automatisera processer i högre grad.

– Att sitta och formatera siffror i ett Excel-ark är inget vi ska ägna arbetstid åt – det ska automatiseras. Vi har också en massa best practice som vi kan luta oss mot inom olika områden. Om alla vet vad de ska göra behöver de inte sitta och uppfinna hjulet på nytt. Det frigör också tid för medarbetarna att vara ute och träffa hyresgäster eller föra diskussioner med kommuner om projekt.

Som en del av omorganisationen ska de arbeta mot ett ”målstyrt Hemsö”, med bättre processer och rutiner med bland annat en allt mer effektiv förvaltning och drift.

– Det är en balansgång, i likhet med på många andra områden. Vi ska ha bra förvaltade fastigheter till en kostnad som är acceptabel för hyresgästen. Det gäller att hitta rätt där.

Hon beskriver sig själv som ”siffernörd” och är noga med att kontrollera till exempel exakt hur mycket energibesparingarna blir av en viss åtgärd, och jämföra med andra likartade åtgärder på andra håll. Oavsett åtgärd ser hon till att det finns mätmetoder för att ha full koll på effekterna.

– Ett av våra fokusområden framöver är hållbarhetsfrågor, där energibesparing är en del. Men det omfattar också bland annat avfallshantering och materialval, där det senare kanske är viktigare för oss än för andra; vi kan ju inte tillåta att det finns tveksamma material i en matta på en förskola där barnen kryper omkring på golvet om dagarna.

Eva Bång

När hon tillträdde sin roll på Hemsö lyftes hennes utlandserfarenheter fram som en viktig styrka. Här är det dock än så länge betydligt mer modesta resor hon har anledning att göra: under 2011 tillträdde de en del fastigheter i Tyskland och under 2013 gick de in på den finska marknaden.

– Lokalt är organisationerna inte särskilt stora, men vår ambition är att på några års sikt ha dubblat portföljerna i respektive land.

Hon anser att många svenskar har en tendens att underskatta den tyska marknadens storlek, som är nästan tio gånger större än den svenska.

– Det är ett mycket större flöde, betydligt mer att bevaka. Den svenska fastighetsbranschen är ju i princip koncentrerad till några kvarter runt Stureplan, säger Eva Bång och skrattar.

På ett sätt är Hemsö ändå konjunkturberoende, som när den svenska marknaden är så överhettad som den är i dagens läge. Då kommer det väl till pass med utlandsetableringar, som kan rymma andra förutsättningar för affärer, konstaterar hon.

– Jag tror att det kommer att vara fortsatt svårt att hitta bra objekt i Sverige. Marknaden är glödhet, det är förmånligt att låna, det kommer in utländskt kapital och konkurrensen ökar. Det gör att vi har en stor fördel av att inte behöva stirra oss blinda på Sverige.

En bra CFO är, enligt Eva Bång, närvarande, utvecklande och ansvarsfull. Vilket även är Hemsös egna värdeord.

– Som CFO är man på något sätt en gate-keeper, genom att vara ansvarig för legal rapportering och att hålla ordning och reda. Samtidigt har man som stabsfunktion ingen uppgift utan kärnverksamheten. Vi är ett resultat av verksamheten och ska vara ett stöd för den. Då måste vi också vara nära, det blir inget bra om ekonomi, it och juridik håller sig på sin egen kant.