Sänkt KPI = sänkt hyra?

Annons

Annons

Enligt den indexklausul som är standard hos fastighetsägarna, och som finns med i de flesta hyresavtal, är klausulen endast applicerbar när konsumentprisindex, KPI blir högre än föregående år. Det brukar presenteras enligt följande i en bilaga: ”Utgående hyra ska dock aldrig sättas lägre än det i kontraktet angivna hyresbeloppet. Hyresändringen sker alltid fr.o.m. 1 januari efter det att oktoberindex föranlett omräkning.” eller ”Utgående hyra/hyrestillägg skall dock aldrig sättas lägre än hyran/hyrestillägget för föregående år/bashyra.”

Hur går då indexklausulen ihop med hyreslagen? Huvudregeln i hyreslagen är ju att hyran för lokaler ska vara till beloppet bestämt. Det är för att du som hyresgäst ska kunna beräkna och uppskatta dina hyreskostnader för avtalstiden. Det står ju indexklausulen i direkt motsättning till. Hur blev det så?

Indexuppräkning får endast ske för avtal som sträcker sig längre än tre år. För sådana tidsbestämda avtal gäller att hyran kan bestämmas enligt ”annan beräkningsklausul” och därför kan din hyra ändå med laglig rätt variera med exempelvis index och/eller fastighetsskatt; hyresvärden har alltid rätt enligt hyreslagen att ta ut rörlig ersättning för värme, varmvatten, el och VA, oavsett avtalets längd – dock ej kyla eller ventilation.

Det förekommer även att fastighetsägaren föreslår en fast höjning i procent eller kronor som gör att hyran trappas upp årligen, kvartalsvis eller per månad. Så visst, rätten finns i hyreslagen för hyresvärden att låta hyran omräknas med KPI. Men är det marknadsmässigt riktigt?

Det finns flera skäl till att min ståndpunkt är att indexklausulen är ett fastighetsägarens påfund som endast gynnar en part i frågan och därför bör avskaffas eller åtminstone korrigeras i sin utformning.

Dels vill jag påtala det uppenbara skälet att en kraftig lågkonjunktur eller andra stora samhälleliga nedgångar som påverkar KPI inte ger effekten att företagens hyror sänks i samma takt. Detta trots att företagen som är hyresgäster såklart också påverkas av konjunktursvängningen.

Bashyran är alltid konstant och således ett minimum för vad fastighetsägarna har för garanterad inkomst för aktuell lokal, så varför inte låta hyrans index följa KPI både upp och ned för att jämställa hyresvärd och hyresgäst?

Ett annat viktigt perspektiv är att marknadsläget skiljer mycket på regional nivå från år till år. I orter som traditionellt domineras av ett eller ett fåtal stora företag kommer den ekonomiska utvecklingen se annorlunda ut än på nationell nivå, som till exempel Saab i Trollhättan eller flertalet orter norröver där Sandvik har fabriker som de varslat om att de ska lägga ned. Men hyrorna i dessa städer följer ändå den nationella utvecklingen.

När flera storbanker flyttar ut ur Stockholms stadskärna sägs att det frigör motsvarande 18 Hötorgsskrapor. Nu är Stockholm stort nog för att täppa igen vakanserna enligt prognosen, men vad händer om motsvarande utveckling sker i en ort som Gävle? Om vakanserna ökar med x procentenheter till följd av en stor konkurs eller nedläggning i staden bör det, liksom på alla öppna marknader, påverka marknadshyran till hyresgästens fördel och inte bara löpa på med ett nationellt index.

Ofta räknas både bashyra, värme och andra tillägg upp årligt eller kvartalsvis med KPI. Vissa fastighetsbolag har speciallösningar där de använder sig av oljeprisindex eller dylikt, men normalt är ändå att man drar alla kostnader för KPI. Det är likaså där; vem säger att värme, el, VA och varmvatten följer samma prisutveckling som KPI?

En annan aspekt som är problematisk med indexklausulen är att det komplicerar för företagen att kontrollera att de betalar rätt hyra. För företag med många hyresavtal kan detta både vara svårt och tidskrävande men också få förödande ekonomiska konsekvenser. Ett stort bolag med hundratals butiker som strukturerade upp sina avtal och avier i ett hyresdatasystem för inte så länge sedan upptäckte då att de under flera års tid hade blivit feldebiterade. Det var just index som hade räknats fel på flera miljoner kronor.
Framförallt handlar det om avtal som är äldre som kan bli feldebiterade, då indexklausulen tidigare var definierad så att förändringen av KPI skulle vara minst tre enheter för att index skulle omräknas. Dock finns den formuleringen kvar i många avtal som löpt på under flera avtalsperioder, så se till att kontrollera hur din indexklausul ser ut.

I vissa fall kan hyran med den äldre modellen ha reglerats trots att förändringen varit mindre än tre enheter och därmed inte skulle ha gjort det. Idag finns normalt sett ingen spärr för när index ska omräknas. Men jag tycker att det är god idé att göra en kalkyl över alla era befintliga avtal och kontrollera att index uppräknats riktigt.

Det är inte vanligt att index är lägre än tidigare år. Därav tycker jag att frågan aktualiserats nu. Endast vid fyra tillfällen sedan 1980 har konsumentprisindex varit lägre i oktober än föregående år för nuvarande KPI: 1996, 1998, 2009, 2013.

Så vad händer om KPI går ner ytterligare nästa år? Mitt tips är att du omförhandlar och ser till att försöka stryka indexklausulen. Lycka till!

Om skribenten: Joachim Bozorgnia är vd på fastighetskonsulten Cresnia och gästkrönikör på CFOworld.